意大利房东义务
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在决定是否成为意大利爱彼迎房东时，请务必了解您所在地区或城市的法律。 作为平台和在线市场，我们不提供法律建议，但我们希望提供资源，帮助您更好地了解适用的法律法规。 此清单并非详尽无遗，但它可以为您了解当地法律提供良好的开始。
无论您是拥有公司还是个人房东，国家层面有5项主要要求。
国家规定
以下是您需要了解的主要事项：
与房客签订合同
您可以签署旅游租赁合同，以防您是自然人（业主、出租人或借款人） ，以及您有公司（例如物业经理）。 合同可以是任何期限（例如： 1天； 30天； 1年； 2年）。 合同结束时无需取消。 通过旅游租赁，您可以付费接待游客入住。
如果您没有合同，我们建议您在当地房东俱乐部注册。 您可以咨询其他像您这样的房东，并向他们咨询信息。
如果您决定出租最多30天的住宿，这些要求可能会有所不同。 让我们来看看不同的情况：
A.合同满30天的自然人或公司；
B.合同超过30天的自然人或公司。
A.合同天数少于30天的自然人或公司
如果您是自然人或公司，且游客租赁最多30天，则称为「短期租赁」（「locazione breve」）。 在这种情况下，没有义务登记合同。
可供短期出租的房源
您只能出租位于意大利的房地产，用于住宅，用于住宅及其附件（盒子、停车位、酒窖、阁楼等）。 您也可以出租房源的单独客房。
对与房源使用无关的服务的限制
您可以为房客提供洗衣和房间清洁服务，并根据住房需求提供所有服务（例如：水电、无线网络、空调等）。 另一方面，您将无法提供与房源使用无关的服务（例如：早餐、餐食、租车或导游服务）。 为了提供这些额外服务，您必须将您的房源配置为l住宿设施（即「struttura ricettiva」） ，因此您必须遵守地区法规在这种情况下通常要求的各种要求。
B.合同超过30天的自然人或公司
如果您是自然人或公司，且与您的房源相关的旅游租赁持续时间超过30天，您必须与房客签署合同，并在意大利税务局（「Agenzia delle Entrate」）登记。
您可以通过以下方式注册合同：
- 使用意大利税务局的电子服务 ；
- 在意大利税务局办公室申请登记；
- 指定合格的中介人（专业、行业协会、咖啡厅等）或代表。
请参阅经济与财政部的此页面，了解更多有关房地产租赁或租赁合同的信息。）。
旅游租赁和临时租赁之间的区别（「locazione transitoria」）
与旅游租赁不同，临时租赁的最长时长可能为18个月，没有最短时长限制，并可能根据房东和工作房客的行动需求（与学习相关）等规定。 临时租赁合同必须使用此表格以书面形式签订。 请确保其中包含一份具体的短期说明，并附有适当的证明文件。
大学生旅游租赁和租赁之间的区别
旅游租赁也与大学生租赁不同。 大学生的租赁时间为六个月至三年，当房客在居住地以外的自治市参加学位课程或研究生课程时，可以在有大学、大学课程等的市政当局进行租赁。 合同必须使用此表格以书面形式签订。
请将此文章作为出发点，帮助您了解如果您决定在爱彼迎上出租长期住宿的一些可能适用的要求。
通过Alloggiati门户网站登记房客
入住后，您有最多24小时的时间（如果住宿时间为1晚，则为6小时） ，您可以通过Alloggiati Web （即州警门户网站）传达房客的一般信息（第109条TULPS ）。
如何在Alloggiati门户网站上注册和验证
要在Alloggiati门户网站上注册，您首先需要向具有地区管辖权的Questura提交申请。 选择您的住宿所在地区，并查阅每个合格的Questura的登记流程。
如何传达房客的一般信息
验证正确身份后，请按照此流程传达房客的一般信息。
选择「收据」（「Ricevute」）项目，下载证明过去30天内正确提交的选项卡数量的文件，并保留所有相关收据。
出于统计目的传达数据
每个地区或自治省提供了向公共行政部门沟通游客流量的方式，以获取总统计数据。 在这方面，我们建议您咨询您所在地区和市政当局的机构网站和「负责任的出租」形式。 事实上，此类数据传输的方式可能因地区而异。
纳税义务
经2024年预算法修订的第50/2017号法令第4条第5项之二要求爱彼迎等平台对非专业房东的短期租赁收入征收21%的固定税费（ "cedolare secca" ）。 非专业房东的例子包括未登记增值税且出租少于5个房源的房东。
从2024年1月1日起，房东将能够登录自己的账号，并确认爱彼迎是否需要为短期出租房源的未来收入预扣税款。 爱彼迎将向Agenzia delle Entrate支付预扣的金额，并每年发放「certificazione unica」，提供收入预扣税款的详细信息，以便他们在纳税申报表中入账。 房东将随时查看和跟踪账号中的预扣税款详情。
如果您的房源是酒店以外的住宿设施（即「struttura ricettiva extra-alberghiera」）（例如民宿、客房或度假屋），根据《个人所得税法》第67条第1款第i项的规定，您必须选择自行管理税费，因为这笔收入不受21%的预扣税的约束。
如需了解更多信息，请参阅我们关于意大利所得税的专用文章。 如果您不确定当地法律或这些信息如何适用于您，我们建议您研究自己的义务或征求税务顾问的建议。
《国民识别法》
所谓的「Decreto Anticipi」（第145/2023号法令，改为第191/2023号法律）提供了由旅游部管理的国家识别码（ CIN ）和专用数据库（「BDSR」）。
如何获取CIN
通过与地区和自治省合作创建的BDSR ，您可以获得CIN ，您需要在爱彼迎房源和房源外显示CIN。
如需了解更多信息，您可以参阅旅游部提供的手册，或通过BDSR访问页面上指定的渠道申请协助，或访问旅游部官方网站。
如果不添加CIN ，会发生什么
从2025年1月2日起，所有房东都必须为每个符合条件的房源提供CIN。 未能在爱彼迎上显示CIN可能会妨碍您出租房源，并使您面临主管部门的潜在制裁。
要求是什么
一般来说，如果您接待短期住宿（ 30天或以下） ，您始终需要有CIN ，而某些类型的长期住宿可能不在该义务的适用范围内。 例如，如果您的房源不属于房地产，或者您申请了CIN ，但尚未收到具体的豁免。
根据短期租赁合同或旅游租赁合同出租的所有房源（无论是专业还是私下管理）都必须配备检测可燃气体和一氧化碳的工作设备，以及符合法律规定的便携式灭火器。 请记得更新项目页面，反映您正在遵守这些要求。
更新房源页面上的一氧化碳报警器和烟雾报警器信息
在电脑上更新安全设备信息
- 点击房源，选择您要编辑的房源
- 在房源编辑器下，点击房客安全
- 点击安全设备
- 选择已安装一氧化碳报警器和已安装烟雾报警器
- 点击保存
为了验证适用于您独特情况的要求，您可以先查看旅游部提供的常见问题解答。
如何遵守
房东可以在爱彼迎强制专栏中添加CIN ，以履行其法律义务。 您可以按照以下说明操作，也可以通过软件提供商（如果您使用的是软件提供商）。
获得CIN后，要在爱彼迎上显示：
将 CIN 添加至爱彼迎房源页面
在电脑上显示 CIN
- 点击房源并选择要查看的房源
- 在项目编辑器下，点击设置
- 点击法规
- 在添加您的国家识别码（CIN）下，点击开始并完整填写所需信息
我已经申请了CIN，但还没有获得，我该怎么办？
如果您申请了CIN ，但尚未收到CIN ，请选择适当的免登记信息，以便继续出租房源。
申请豁免
如果您已申请 CIN，但尚未收到，您可能有资格申请临时豁免。要申请豁免，您需要先在 BDSR 访问页面报告您无法找到您的住所（详细说明请见本分步指南的第 13 页）。
在电脑上选择 CIN 免登记
- 点击项目，选择要查看的房源
- 在项目编辑器中，点击设置
- 点击法规
- 在添加您的国家识别码（CIN）下，点击开始
- 前往如果您申请了国家识别码（CIN）但尚未收到，请点击此处
- 填写必填信息
选择此免登记信息，在房源被取消发布之前，您将有至少30天的时间添加CIN。 收到CIN后，请务必添加CIN。
如果您的CIN申请从您在BDSR访问页面（如上文第1步）举报之日起30天以上，旅游部将向您提供临时CIN （称为「未通过验证的CIN」） ，您可以在爱彼迎添加该CIN ，直至与主管当局核实个案。
请注意：如果您的房源不是房地产，您可以在上面第4步后选择相关选项来举报。
重要提示：如果您想恢复接待短期住宿，请添加CIN ，并相应更新最短住宿晚数。
我的房源位于仍需进行地区登记的地区，我该怎么办？
请注意，适用的区域法规仍然有效，因此如有需要，仍应使用区域识别码。 您可以在房源描述中添加这些信息（如适用）。
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在决定是否要成为爱彼迎房东时，请务必先了解您所在地区或城市的相关法律规定。